土地が狭い東京ではコインパーキングが進化する

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大都市東京には毎日多くの人が足を運んでいます。
観光で来る人もいれば仕事や家に帰宅するために足を運ぶ人もいて、東京に足を運ぶ人は年々数を増しています。そして東京では安く土地を購入することが難しい現状にあります。

そこに目を付けたフィルカンパニーという会社が新しい土地活用法でコインパーキング業界に新たな風を吹かせる予感が漂っています。

1.既存のコインパーキングの上にビルを建てる。

既存のコインパーキングの上にビルを建てるという意見こそ、都心では当たり前になっていくビジネスになるのかも知れません。
オフィスがひしめき合う都心にも今まで当たり前のようにコインパーキングが存在していました。

そのコインパーキングに鉄骨をあとから追加してビルにしてしまったら、コインパーキングの持ち主は、都内で初期投資をかなり抑え新しいビジネスを展開させていくことが可能になっていきます。

コインパーキングの上部を活用したビジネス展開を見せるかを注目しておくと1つのビックビジネスになる可能性を秘めています。

2.ビルへの投資は10年で回収できる。

通常、不動産投資を行うときは20年を初期投資の回収目処にするのが一般的といわれています。
その理由は、建設費と土地代で初期投資がかかるので回収にかかる期間が長くなってしまうためと言われています。特に都内の場合は建設費よりも土地代のほうが多くかかってしまうことがほとんどで、土地の取得に1番費用をかけてしまっているのが現状です。

しかし、コインパーキングの上に新しくビルを建築すると考えると、一番費用がかかっていた土地の取得費用を抑えることが出来ます。

自分自身が都心にコインパーキングを保有して居なかったとしても、コインパーキングの所有者に上部にビルを立てる権利を借りることが出来れば、毎月賃料を払うことによってビルを建てることができ、従来の不動産投資に比べて圧倒的に費用を抑えることが可能になります。

3.都内には5万箇所もコインパーキングが存在する

コインパーキングを生かしたビジネスが「なぜ?可能性を大きく秘めているのか?」と思う人も多いのではないでしょうか?

コインパーキングは全国に12万箇所あり都内だけでも5万箇所もあります。
しかし、コインパーキングは遊休地の土地活用として広まったり、ビルやマンション等の建設予定が立たず、とりあえず収益を生むためにコインパーキングを始め、長年そのまま所有している人が多いです。

ですから全国にあるコインパーキングのすべてがビルを建設することが可能な候補になるのです。12万箇所も建設候補地があるということは、成長性があると言えるでしょう。

4.簡単に取り掛かれる投資こそ意外と需要がある

新たなビジネスに投資をすることは、かなりの体力と時間を消費するため消極的になってしまうコインパーキングの所有者は多いかと思います。

実際にコインパーキングの上部にビルを建設した所有者から話を伺うと

「今まで、コインパーキングだけでも十分に収益があったので、新しく不動産投資をして失敗をしてしまうと考えるとなかなか手が出せなかったけど、今持っているコインパーキングの上にビルを建てそこから新たに収益が生まれると考えると手が出しやすかった」

との声が聞こえました。

不動産投資を新しく始めるということよりも今所有しているものに付加価値をつけて、新たに収益を生む仕組みを作るほうが冒険をしたがらないコインパーキングの所有者には受け入れやすいようです。

今後コインパーキングの上部には色々な活用方法が生まれてくると考えられます。

5.テナントは常に待ち状態

都内に5万箇所パーキングが存在しても、実際にビルを建設したときに空きが出てしまってはと考える人も居ますが、現在都内のテナントは空いている場所が少なく、空いていたとしても不動産の価格は徐々にあがっているためにテナント料が割高になっているケースが多いです。

そのような現象があるためコインパーキングの上にビルを建てそのビルにテナントを入れると、初期費用を安く抑えることが出来るため、他の物件よりは安く募集することもできます。

そして、コインパーキングの上にテナントを入れることにより、コインパーキングを利用するお客さんの増加も見込めるため、コインパーキングの所有者にとっては一石二鳥のシステムになっているのです。

アベノミクスで騒がれている今だからこそ、世の中で資産運用に興味を持つ人は増えてきています。そのようなことも追い風となって、ビジネスを後押ししてくれるものと考えることが出来ます。

6.コンビニの出店にも有効活用できる

都心を歩けば数分に1店舗はコンビニがあるという状況で、コンビニ業界でも出店場所がなく出店したくてもできない状況が続いています。現在ではマンションにまでコンビニ業界の出店は進出しています。

コンビニは近年出店競争が加速しており、閉店も多いがその跡地に他のコンビニが出店するケースが増えているのだ。
2013年度は4,200店増えており、2014年度は4,700店さらに増えている。

コンビニ各社の店舗数合計は5万店を超えているのだ。
以前4万店を超えた時に「飽和状態」「頭打ち」と言われていたが、各社ともサービスを変化・充実させており、勢いはとどまりそうにない状況だ。
消費者がコンビニに求めるのは利便性と安心感だと言われている。
「コンビニが消費者に飽きられる時が来ないのか?」と良く言われるが、飲食店と違って消費者はいつも同じ商品が買えることをコンビニに求めているのだ。
今のところ、飽きられる可能性は低いだろう。
しかしながら近年は、採算が取れるのか心配になるぐらい都内の広い駐車場が付いたテナントにも、コンビニが出店している。
コンビニは出店も多いが閉店もなくはないので、需要の予測は必要だ。
しかし一番重要なのはその店舗が儲かっているかどうかなので、コンビニ付の物件購入を検討する際は、どの程度売り上げがあるのかなどのヒアリングは行っておきたい。
合わせて、契約書の内容や敷金の額なども売買契約前にしっかり確認する必要があるだろう。
テナント付き物件は慎重になる必要があることは変わりないが、入居テナントがコンビニであればその心配は多少軽減される。

(http://fudousan-onepercent.com/bukken/conveni.htmlより引用)

コンビニ業界では出展する場所を探すのすら難しくなっている現状で都内に5万箇所以上あるコインパーキングは新たな出店箇所として検討するケースは大いに想像できます。

出店場所が確保できるだけではなく、コインパーキングの上にコンビニがあるというとは、コインパーキングを利用するお客さんがついでにコンビニを利用していくケースが見込めるため駐車場を都内では確保しにくいコンビニとしてはコインパーキングの上に出店できることは新しい可能性を生んでいくと思われています。

7.日本駐車場開発に感じる大きな可能性

日本駐車場開発が抱えている事業内容は

主なお客様

  • ビルオーナー
  • 店舗運営
  • 開発プロジェクトマネジャー
  • 駐車場オーナー
  • プロパティマネジャー
  • レンダー
  • ホテル運営
  • アセットマネジャー

提携サービス

  • 駐車場の収益保証
  • 空き駐車場部分の一括借上による賃料保証
  • 駐車場の運営代行
  • ホスピタリティ溢れる駐車場のオペレーションでビルの差別化
  • 駐車場コンサルティング
  • 収益予測、動線計画、安全管理等様々なアドバイザリー業務
  • 駐車場の集客
  • 月極ユーザの募集代行業務 国内最大級の月極駐車場検索サイト運営
  • 機械式駐車場の購入・運営
  • 手の少ない機械式立体駐車場を査定・買取り後運営

(http://www.n-p-d.co.jp/ir/fy.htmlより引用)

とほとんどが駐車場にかかわっている内容です。

駐車場運営の代行をしている所有者に直接ビルを建てないかと交渉することも可能ですし、検索サイト等に募集をかけることも簡単に出来ます。

すでに上場している会社で資金力もある上、資金調達もしやすい環境です。
このような会社が本格的にコインパーキングを活用したビジネスに参入してきたら日本全体で大きな流れが出来ると想定できます。

現在日本駐車場開発の株価は172円(2015,8,10時点)です。
2020年に東京オリンピックもあり、都内に駐車場を抱えている企業の活用方法は大きく注目するべき点です。オリンピックを待つと共に日本駐車場開発の株価にも注目していると大きく値を上げるタイミングがあると感じています。

まとめ

オリンピックの開催が決定してから日本に注目する外国人の方が非常に増え、外国人観光客は年々増加し、観光業界は非常に恩恵を受けています。しかし、注目すべき点は外国人観光客だけではありません。

プレミアム商品券や宿泊券に国が今年から補助金を出すようになりました。
今までは地方の自治体の補助金だけで行われていたため割引率もあまり良かったとは言えませんでしたが、国が補助を出すことによって今までより割引率が良いものが出来上がりました。

そのような背景からも、国内旅行の活性にも注目するべきだと考えます。国の補助金で30%ほど負担していることによって、旅行にいくきっかけが出来ます。

きっかけが出来るということは、周りの施設にお客さんが来る可能性が高くなるのです。このような取り組みによって都心ばかりでお金が消費されていた状況が少しずつ地方でも消費されるようになりました。

本格的に経済の活性化に国が協力し始めている日本。

多くの日本人が日本で消費をして経済を循環させ、大きく成長していく未来はそう遠くはないといえるでしょう。


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